תמ"א 38 – רגע לפני הרעידה….

תוכנית תמא 38 נראית ממבט כראשון כהבטחה גדולה מאוד. מצד אחד, במסגרת תמא 38 מחוזקים מבנים ישנים נגד רעידת האדמה הצפויה להגיע. מצד שני, המבנים שנכנסים לתוכנית תמא 38 מקבלים שדרוג מבני וחזותי. כך יכולים הדיירים להגשים חלומות ישנים, כמו מראה חזית הבניין יפה יותר, התקנת מעלית ועוד. לא רק זאת, בעלי מבנים המסכימים לביצוע תמ"א 38 כלל לא נושאים בעלות העבודות, אלא הקבלן המבצע.

 הסכמת הרוב

אחת הנקודות הבעייתיות של תוכנית תמ"א 38 היא הסכמת רוב הדיירים בבניין לביצוע תמ"א 38 בבניין. אמנם יש אפשרות להתחיל בעבודות תמ"א 38 גם לאור הסכמה של רוב יחסי, שני שליש מהדיירים, אולם הדבר יוצר בהכרח אי נעימויות ובעיות למיניהן. יחד עם זאת, חשוב לזכור, כי אף פעם אי אפשר להשיג הסכמה גורפת בשום חברה שהיא.

 אישורים

אחת הרעות החולות של תוכנית תמ"א 38 היא האישורים האינסופיים שיש צורך להביא, לפני תחילתה. היות שתוכנית תמא 38 נעשית בתמורה לזכויות בנייה העוברות לידי הקבלן המבצע, יש צורך בהיתרים המתאימים. כלומר, יש צורך לוודא כי זכויות הבנייה שהקבלן, שמבצע עבודות תמא 38 לא חורגות מהמותר.

 שאלה של כסף

ההנחה הבסיסית היא שהדיירים שבביתם מתקיימת תוכנית תמא 38 לא משלמים עליה.  מנגד, הקבלן שמבצע את עבודות תמא 38 דווקא משקיע כסף. אבל נשאלת השאלה,  מה הרווח של הקבלן ולמה הוא מחליט לשלם עבור עבודות תמא 38? באופן עקרוני, הקבלן המבצע מקבל זכויות בנייה, בתמורה לעבודות תמא 38 שהוא מתחייב לבצע. המכירה מהדירה שהוא אמור לבנות בזכויות הבנייה, היא זו שתממן את עבודות תמא 38 בבניין.

 תמריצים לביצוע  תמא 38

באופן עקרוני, המדינה מעוניינת כי כמה שיותר בתים יבצעו תמ"א 38 על מנת להיות מוכנים לרעידת האדמה, שמאיימת להתרחש. בתים שביצעו תמ"א 38 מחוזקים ומוכנים לקראת רעידת האדמה. לכן, כדי לעודד בניינים להסכים לביצוע תמא 38 המדינה מעניקה תמריצים למיניהם. למשל, בניינים שהסכימו להיכלל בפרויקט תמ"א 38 יוכלו להוסיף עוד חדר לכל דירה, להוסיף מרפסת, או יקבלו מעלית משודרגת וחזית בית מטופחת יותר. הכל תלוי ברמת הרווח של מבצעי תמא 38 בבתים השונים.

 חתימת חוזה

בעת החלטה על ביצוע תמא 38 הדיירים זקוקים לייצוג משפטי מול הקבלן המבצע. רצוי לבדוק את החוזה שהקבלן שנשכר על ידיכם לבצע עבודות תמא 38 מציע לכם לחתום עליו. כדאי בכל מקרה, להתייעץ עם עורך דין, שהתמחותו היא מקרקעין והוא מכיר את תוכנית תמא 38 על כל צדדיה. כמו כן, חשוב לבדוק כי לקבלן המבצע יש פוליסת ביטוח לקראת העבודות במסגרת תמא 38 כדי להיות מוכנים לכל תרחיש אפשרי, של הפסקת העבודות שלא במועד, ולפני סיומן.

צריך לזכור: תמ"א 38 קודם כל מגינה עלינו מפני רעידות אדמה

תקנות תמא 38 שינו את הדרך בה אזרחים רבים התייחסו לבניין שלהם. בגלל העלויות הגבוהות של שיפוצים לא מצליחים ברוב המקרים דיירים להגיע אל עמק השווה ולהשיג שיפוץ הולם, ולכן פנו אל תמא 38 על מנת להגשים את החלום. אך במקביל, אזרחים רבים שוכחים כי המטרה של תמ"א 38 שונה לחלוטין ומתייחסת בעיקר לרעידות אדמה והגנה מפניהם. ההטבות בצד תמא 38 אינן רק לצורך שיפור רמת החיים של האזרחים. ההיפך הוא הנכון: לדעתה של המדינה, הדרך הטובה ביותר להבטיח התגוננות מפני רעידת אדמה היא לתת תמריצים לאזרחים כמו מימוש תמ"א 38 אשר גם יכולים להניב להם רווח אישי.

למרות היתרונות הרבים, כדאי לכל אחד מאיתנו לזכור, כי מה שיותר חשוב מהשיפוץ שניתן לעשות עם תמא 38 הוא ההגנה שהיא מאפשרת.

מה שיודעים היום לא ידעו פעם

תמ"א 38 נוגעת לבניינים אשר קיבלו היתרי בנייה לפני 1980, וזאת משום שבתקופה זו נהגו לבנות את הדירות בלי לחשוב על מקרים של רעידות אדמה. ההיסטוריה ואסונות רבים בעולם הוכיחו לנו שאף פעם אי אפשר להיות מוכנים יותר מדי, ולכן קמו הנחיות תמא 38. המטרה של תמ"א 38 היא להבטיח שכמה שפחות אזרחים ודיירים ייפגעו במקרה של רעידת אדמה בישראל, אם באזור ספציפי או אם באופן גורף. בנוסף, הצטרפו גיאולוגים ואנשי מקצוע רבים אל גיבוש תקנות תמא 38, על מנת להבטיח הצלחה ביום בו מקרה כזה אכן יתרחש. הנקודה הבולטת ביותר מסקירה של תמ"א 38 נוגעת ליסודות: הנחיות תמא 38 מחייבות חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה ובחינה של עמידותו באופן עקבי. ללא תמ"א 38 יכולים אזרחים רבים להישאר חשופים וללא קורת גג. במקרה כזה, יודעת המדינה, יהיה עליה לדאוג להם בצורה בעייתית ומסובכת מאוד.

תמא 38 מעלה על סדר היום את התרחיש הגרוע ביותר

למרות שלא פשוט לחשוב על אסונות ואף אחד מאיתנו אינו רוצה לעשות זאת, תמ"א 38 למעשה שמה על השולחן את התסריט הגרוע ביותר. במילים אחרות, תמא 38 עושה עבורנו שירות חשוב מאוד שבלעדיו יכול להיות שהיינו נשארים ללא מודעות ולא מוגנים. גם אם לא מבצעים מימוש של תמ"א 38, עצם העלאת הנושא על סדר היום הציבורי חשובה מאוד. ישנם מקרים רבים לאורך ההיסטוריה בהם היערכות מתאימה לאסון הייתה יכולה למנוע גביית מחיר גבוה מאוד. תמא 38 היא מקרה קלאסי בו מתבצעת הכנה אופטימאלית בשילוב כל הגורמים ואנשי המקצוע הרלוונטיים: החל ממהנדסים וקבלנים ועד רואי חשבון ועורכי דין.